Lexikon Fachbegriffe

Mietpreisbremse

Hinter dem Begriff Mietpreisbremse versteckt sich das Gesetz mit dem sperrigen Namen Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG). Die Bundesregierung hat am am 05. September 2018 den von der Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Dr. Katarina Barley vorgelegten Entwurf eines Mietrechtsanpassungsgesetzes beschlossen. Dieses gilt seit dem 01.Januar 2019 und verschärft die Mietpreisbremse in der ursprünglichen Fassung vom 01. Juni 2015. Durch die Mietpreisbremse werden Mieter In Zukunft aufgrund einer neuen vorvertraglichen Auskunftsverpflichtung des Vermieters bereits bei Begründung des Mietverhältnisses erfahren, ob der Vermieter sich auf eine über der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn liegende Vormiete beruft bzw. später berufen kann.

Mechanismen und Gültigkeit der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse sieht vor, dass die Miete beim Abschluss eines Mietvertrags maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen sind ausgenommen.

Die Bundesländer können selber per Rechtsverordnung festlegen, für welche Gebiete eine solche Mietpreisbremse gelten soll. Viele Länder haben von dieser Möglichkeit inzwischen Gebrauch gemacht und Gebiete definiert, die der Mietpreisbremse unterworfen sind.

In Bayern, Hamburg und Hessen haben Gerichte inzwischen die Auffassung vertreten, dass die jeweils erlassenen Rechtsverordnungen wegen formeller Fehler bei deren Erlass unwirksam sind. Die 67. Zivilkammer des LG Berlin hält die Vorschriften über die Mietpreisbremse für verfassungswidrig und hat das Bundesverfassungsgericht eingeschaltet.

Da 54,4 Prozent der Deutschen zur Miete wohnen – ein einsamer Spitzenwert in Europa. sind entsprechend viele Menschen davon betroffen, dass die Mietpreise in den vergangenen Jahren stark angestiegen sind. Vor allem in Ballungsräumen wie München, Frankfurt am Main oder Stuttgart, haben Mieter mit hohen Wohnkosten zu kämpfen. In München beträgt die durchschnittliche Neuvertragsmiete etwa 17,28 Euro pro Quadratmeter. Um unverhältnismäßige Steigerungen zu unterbinden, wurde zum 1. Juni 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt.

Erneute Nachbesserungen bei Mietpreisbremse geplant

Die Bundesjustizministerin Barley kündigte im Mai 2019 bereits weitere Anpassungen der Mietpreisbremse an. Ihr Ministerium werde dazu in den nächsten Tagen einen Referentenentwurf vorlegen. Im Kern geht es darum, dass Vermieter zukünftig bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse zu hohe Mietkosten auch rückwirkend erstatten müssen.

Mietpreisbremse wirkt nur kurzfristig

Laut einer Studie wirkt die Mietpreisbremse der steigenden Mietpreisentwicklung nur in geringem Ausmaß entgegen. So würden die Mieten von Wohnungen, für die die Mietpreisbremse gilt, im Durchschnitt rund 2,5 Prozent niedriger ausfallen, als dies ohne die Einführung der Regelung der Fall wäre. Am stärksten wirke sich die Mietpreisbremse auf Wohnungen im niedrigen Preissegment aus. Die Studie kommt allerdings zu dem Schluss, dass die Bremswirkung nur kurzfristig wirke: Schon ein Jahr bis anderthalb Jahre nach Inkrafttreten habe die Mietpreisbremse keinen dämpfenden Effekt mehr auf die Entwicklung der Mieten.

Kündigungsgrund, Eigenbedarf

Nur mit einem Kündigungsgrund können Sie erfolgreich kündigen. Während Ihr Mieter bereits aus seinem Mietverhältnis rauskommt, wenn er die 3-monatige Kündigungsfrist einhält, haben Sie es als Vermieter schwerer: Der Gesetzgeber hat Ihnen einige Hürden aufgestellt.

Die schwierigste: Sie werden Ihren Mieter nur los, wenn Sie einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund parat haben. Der beliebteste: die Eigenbedarfskündigung. Doch bevor Sie sich zu früh freuen: Nicht jeder Eigennutzungswunsch stößt vor Gericht auf offene Ohren. Die folgenden 7 Eigenbedarfswünsche haben sich vor Gericht bereits bewährt:

  • Der Mieter soll raus, weil Sie in der Wohnung Ihren Lebensabend verbringen wollen.
  • Sie kündigen dem Mieter, weil Sie aus beruflichen Gründen den Wohnort wechseln müssen und die Mieterwohnung näher an Ihrem neuen Arbeitsplatz liegt.
  • Der Einzug in die Mieterwohnung verkürzt erheblich den Weg zu Ihrem Arbeitsplatz.
  • Sie benötigen dringend eine Wohnung, in der Sie auch ein Arbeitszimmer unterbringen können. Deshalb soll der Mieter ausziehen.
  • Sie lassen sich scheiden und wollen dem Mieter deshalb kündigen, weil Sie die Wohnung künftig für sich selbst benötigen.
  • Sie sind nicht mehr gut zu Fuß und möchten deshalb aus gesundheitlichen Gründen in die im Erdgeschoss gelegene Mieterwohnung ziehen.
  • Ihre bisherige Wohnung ist Ihnen viel zu groß und zu teuer. Deshalb möchten Sie die kleinere Mieterwohnung.

Für wen Sie Eigenbedarf geltend machen dürfen

Für Familien- und Haushaltsangehörige dürfen Sie Eigenbedarf geltend machen. Dazu zählen: Mutter, Vater oder Kinder, Enkel, Ehegatte, Geschwister, Großeltern, Schwiegereltern, Stiefkinder, Pflegekinder und Pflegeeltern. Ebenso Pflegepersonal oder ein Aupair-Mädchen, sofern sie dauernd in Ihrem Haushalt leben.

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