Lexikon Fachbegriffe

Staffelmiete

Die Staffelmiete legt im Voraus fest, wie auch der Name schon sagt, dass der Mietpreis gestaffelt ist und sich in bestimmten Abständen erhöht. Maßgeblich setzt der § 557a BGB die Grenzen des Ganzen, wonach die Erhöhung prinzipiell als Geldbetrag ausgewiesen sein muss.

Voraussetzung ist außerdem, dass die jeweilige „Mietstaffel“ mindestens ein Jahr unangetastet bleibt. Auch und gerade Modernisierungen, die in diesem Zeitraum vorgenommen werden, erlauben keine außerplanmäßigen Erhöhungen. Worauf Sie bei der Staffelmiete außerdem achten müssen, wird im folgenden Artikel näher erläutert.

Zwischen jeder Mieterhöhungsstaffel muss mindestens 1 Jahr liegen

Wie bereits erwähnt: Bei der Staffelmiete vereinbaren Sie und Ihr Mieter bereits im Voraus, wann Ihre Miete künftig um welchen Betrag steigt. Endet die Staffelung, dürfen Sie ausschließlich nach Maßstab der ortsüblichen Miete erhöhen. Der Vorteil ergibt sich gerade in Zeiten der Stagnation: Für beide Seiten ist die künftige Mietpreisentwicklung bereits überschaubar. Sie als Vermieter sparen sich obendrein noch das komplizierte Mieterhöhungsverfahren nach dem Vergleichsmietensystem. Als Vermieter gehen Sie hier eine Art Wette ein, denn im Gegensatz zur Indexmiete nutzen Sie Ihr Recht zur Vertragsfreiheit und bestimmten weitestgehend selbst über die Höhe der Staffelungen. Die Staffelmiete gibt zwar für einen bestimmten Zeitraum Sicherheit, vor allem liegen Sie damit nach aktuellen Studien häufig über der allgemeinen Preisentwicklung. Jedoch kann eine Mietminderung notwendig werden, wenn Sie das Ertragswertverfahren anwenden und nach der Kündigungssperrfrist neu verhandelt werden muss.

Schreiben Sie die neue Miethöhe exakt in Ihren Vertrag

Bevor Sie zum Stift greifen: Achten Sie peinlichst genau darauf, dass Sie einen Mindestzeitabstand von 1 Jahr zwischen Ihren Erhöhungen einhalten. Schreiben Sie zudem die jeweilige Miethöhe exakt in Euro-Beträgen in Ihren Mietvertrag hinein. Geben Sie nur die prozentualen Mietsteigerungen an, macht das Ihre Staffelmietvereinbarung unwirksam. Probleme kann es geben, wenn Sie eine Staffelmiete in Wohnräumen anbieten, die ein nur geringes Angebot aufweisen. Hier definiert § 5 WiStrG eine sogenannte „Mietpreisübererhöhung“, wenn die jeweilige Staffelmiete die ortsübliche Miete um mehr als 20 Prozent übersteigt. In der Folge kann die Mietvereinbarung nach Staffelmiete für unzulässig erklärt werden, es gilt die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete.

Die einzelnen Mietpreisstaffeln können unterschiedlich hoch sein

Um wie viel Euro Sie jeweils die Miete erhöhen, bleibt Ihnen überlassen. Sie müssen sich an keinen konkreten Steigerungsrhythmus von z.B. 20 Euro pro Jahr halten. Sie können genauso gut z.B. mal alle 2, mal alle 3 Jahre die Miete um einen unterschiedlichen Betrag erhöhen.

Beispiel: Sie können Ihre Monatsmiete 2013 beispielsweise um 20 Euro, 2014 um 10 Euro und dann erst wieder 2017 um 20 Euro erhöhen.

Eine Staffelmiete beschert dem Mieter ein Kündigungsrecht

Wenn Sie einen Zeitmietvertrag mit einer Staffelmiete koppeln, denken Sie daran, dass der Mieter nach 4 Jahren diesen Vertrag jederzeit mit der 3-Monats-Frist kündigen darf. Ein Zeitmietvertrag z.B. über 5 Jahre nützt Ihnen also nichts: Den darf der Wohnungsmieter trotzdem ab Ablauf des 4. Jahres jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.

Die Staffelmiete verhilft Ihnen mühelos zu mehr Miete

Die Staffelmiete ist, vorausgesetzt sie wurde wirksam vereinbart, eine auf Jahre hinaus klare und überschaubare Regelung. Sie erspart es beiden Vertragspartnern, über Mieterhöhungen zu verhandeln oder letzten Endes streiten zu müssen. Gerade auch dann, wenn Sie Schwierigkeiten haben, kostengünstig die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Wenn es für Ihren Ort beispielsweise keinen Mietspiegel gibt, sind Mieterhöhungen nach § 558 BGB problematisch. Da kann die Staffelmiete für Sie eine brauchbare Alternative sein.

Beachten Sie Folgendes

Bei der Staffelmiete beziehen Sie sich im Mietvertrag immer auf die Netto-Kaltmiete. Allerdings sind die Aufwendungen und Umlagen für Betriebskosten und Heizkosten hiervon ausgenommen.
Auch dann, wenn Sie einen unbefristeten Vertrag schließen, muss die Schriftform eingehalten werden.
§ 557a Abs. 1 BGB gibt nur vor, dass die Miete mindestens einmal erhöht werden muss. Von regelmäßigen, also jährlichen Mietsteigerungen ist keine Rede. Es genügen also mindestens zwei Staffeln, damit der Mietvertrag als Staffelmietvertrag eingeordnet werden kann.

Der Nachteil: Sie ist starr und unflexibel

Halten Sie sich aber auch vor Augen, dass die Staffelmiete nicht nur klar und eindeutig, sondern auch starr und unflexibel ist: Nach § 557a Abs. 2 BGB schließt nämlich die Staffelmiete jede andere Mieterhöhung außer die Betriebskostenerhöhung nach den §§ 558 559b BGB aus! Die Miete erhöhen, weil Sie die Wohnung modernisiert haben? Das können Sie dann glatt vergessen.

Wer sich verkalkuliert, verliert!

Überlegen Sie sich deshalb genau, ob trotz der offensichtlichen Vorteile der Staffelmietvereinbarung dieser Weg für Sie wirklich der richtige ist. Verkalkulieren Sie sich nämlich, können Sie Ihre Fehleinschätzung während des Laufs der Staffelmietvereinbarung nicht mehr korrigieren!

Wasserschaden

Grundsätzlich gilt die Regel, dass Mieter und Vermieter gleichermaßen Rechte wie Pflichten haben, die Mietsache in „ordnungsgemäßem Zustand“ zu halten. Fahrlässt handelt beispielsweise ein Mieter, wenn er beim Fernsehen einschläft und es währenddessen zu einem Wasserschaden kommt, weil weitere Haushaltsgeräte angeschlossen waren. Er hat damit nach Ansicht des Gerichts seine Obhutpflicht zur regelmäßigen „akustischen und optischen Überwachung“ der Hausgeräte fahrlässig verletzt (vgl. LG München I, NJW RR 95, 860).

Dieser in den Mietgesetzten festgehaltene Grundsatz ist äußerst vermieterfreundlich, schließlich können selbst bei kleineren Aussetzern schon sehr hohe Schäden verursacht werden. Demnach ist beispielsweise die Wasserzufuhr bei Geräten zu unterbrechen, sofern sie nicht betrieben werden – auch darf währenddessen die Wohnung nicht verlassen werden.

Es kann nicht schaden, auf diese Umstände nochmals explizit im Mietvertrag hinzuweisen. Geprüfte Muster-Mietverträge finden Sie beispielsweise bei ImmobilienScout24 zum kostenlosen Download.

Falsch installierte Wasserzuläufe

Kommt es in einer im ersten Stock gelegenen Mietwohnung zu einem Wasserschaden, weil in der Küche zwei Etagen darüber der Wasserzulauf nicht richtig installiert wurde, so kann der unten wohnende Mieter dennoch keinen Schadenersatz (hier knapp 700 Euro) vom Verursacher verlangen.

Für die Beseitigung von Schäden, die nicht durch den “Gebrauch” der Wohnung entstanden sind, ist allein der Vermieter zuständig (der sich seinerseits dann wiederum an dem Mieter in der 3. Etage schadlos halten kann).

(AG Dortmund 125 C 1426/03)

Inanspruchnahme von Versicherungen bei Wasserschaden

Schadenersatzansprüche sind immer von demjenigen zu beweisen, der diese geltend macht. Das Mietrecht kennt hier allerdings eine Ausnahme, denn nach § 538 BGB wird die Beweislast umgekehrt (vgl. BGH, Urteil vom 26. November 1997; Urteil vom 03. November 2004, Az. VII ZR 28/04). Bei Ansprüchen Ihrerseits ist also der Mieter im Normalfall in der Pflicht, nachzuweisen, dass er daran kein Verschulden hat. Im Grundsatz sollte hier nur nach vorgehender Beratung durch einen Fachanwalt agiert werden.

Immer dann, wenn die Versicherungsprämien auf die Mieter umgelegt wurden, müssen Sie als Vermieter auch die Versicherung in Anspruch nehmen. Der BGH entschied mit Urteil vom 03. November 2004, dass die „besondere Interessenslage bei Schadensfällen“ dieses Vorgehen rechtfertige (vgl. Az. VII ZR, 28/04).

Unterlassen Sie dieses Vorgehen, kann der Mieter unter Umständen eine „positive Vertragsverletzung“ geltend machen, womit Sie schadenersatzpflichtig würden. Wurden Schäden vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht, entbindet das die Versicherung zwar nicht von ihrer Leistungspflicht, andererseits muss sie aber auch Regress beim Mieter einfordern (vgl. BGHZ 145, 393, 397 ff = WM 2001, 122).

Tipp: Achten Sie besonders bei Hausratsversicherungen auf eine Leistungsfreiheit bei grob fahrlässigem Handeln, was die Durchsetzung erschweren würde.

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