Eigentümergemeinschaft, Instandhaltungskosten

Als Miteigentümer können Sie sich im Zweifelsfalle auf die Regelungen nach dem WEG verlassen. So müssen die Wohnungseigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit entscheiden, auf welche Weise das gemeinsame Eigentum verwaltet wird. Nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehören dazu vor allem die „ordnungsgemäße“ Instandhaltung und Instandsetzung. Wie viel Sie zahlen müssen, hängt vom Miteigentumsanteil ab.

Besitzen Sie eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentumsanlage und wird dort das Dach repariert, bittet Sie die Gemeinschaft zur Kasse. Wie hoch Ihr Anteil an den Gemeinschaftskosten ist, bestimmt sich nach § 16 Abs. 2 WEG. Danach müssen Sie die Kosten in Höhe Ihres im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteils tragen.

Im Einzelfall kommt es jedoch darauf an, wie die Verwaltungsmaßnahmen im Vertrag geregelt sind. In Bezug auf die Beschlussfassung gibt Ihnen das Gesetz nämlich einen Ermessensspielraum. Das heißt, dass unter Umständen von der Mehrheit getragene Entscheidungen statthaft sind, auch wenn sie nicht unbedingt notwendig erscheinen.

Typischerweise geht es darum, die Maßnahmen immer unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit zu sehen. Reicht bei Altbauten eine teilweise Sanierung, um alle wesentlichen Mängel sowohl an Gemeinschafts- als auch Sondereigentum zu korrigieren, können Sie daraus keinen Anspruch auf eine umfassende Sanierung ableiten.

Darauf ist zu achten

  • Bei Beschlüssen zu Sanierungen müssen alle Maßnahmen „ausreichend bestimmt“ sein. Das heißt, dass aus dem Dokument alle Maßnahmen ersichtlich sein müssen und diese zugleich im vertraglichen oder gesetzlichen Rahmen der Eigentümerversammlung vorgelegt werden müssen.
  • Die Instandsetzungsrücklage muss „angemessen“ sein. Was das ist, ist im Einzelfall zu entscheiden. In jedem Fall entscheidet die Eigentümerversammlung relativ frei und im weiten Ermessen. Als Richtwerte gelten die Punkte in § 28 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen.
  • Werbungskosten, die Sie aufgrund der Instandsetzungsrücklage abziehen können, sind erst dann tatsächlich abziehbar, wenn aus dieser Rücklage entsprechende Arbeiten finanziert wurden (vgl. BFH, Urteil vom 09. Dezember 2009, Az. IX B 124/08).
  • Unterlassen Sie Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, wodurch jemand anderes einen Schaden erleidet, kann hieraus eine Schadenersatzforderung entstehen (vgl. OLG München, Urteil vom 10. Februar 2009, Az. 32 Wx 120/08).
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