Eigenbedarfskündigung, Wohnungsumwandlung

Eigenbedarfskündigungen sind eine der wenigen Kündigungsmöglichkeiten, die das Gesetz dem Vermieter anbietet. Wer jetzt aber davon ausgeht, die Rechtslage hierzu sei eindeutig, der irrt. Nicht zuletzt wegen der Emotionalität, die mit dem Entzug einer teils über Jahrzehnte bewohnten Wohnung einhergeht, können die Streitigkeiten daraus sehr langwierig werden.

Wenn eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird, muss der Käufer mindestens drei Jahre warten, bevor er z.B. wegen Eigenbedarfs kündigen darf.

Wie das Bundesverfassungsgericht bereits vor über 20 Jahren festgestellt hat, ist die durch das Grundgesetz garantierte Eigentumsgarantie für beide Seiten, Mieter wie Vermieter, gedeckt (vgl. Az. 1 BvR 208/93). Man muss also einen triftigen Grund vorweisen, beispielsweise den, dass „die Räume als Wohnung für Familienangehörige oder Angehöre des Haushalts benötigt“ werden. Mag die Rechtslage bei nahen Verwandten klar sein, gibt es bei Eigenbedarfskündigungen für Cousinen und dergleichen oftmals Streit. Das Landgericht Frankfurt am Main urteilte, dass „eine rechtliche oder zumindest moralische Verpflichtung des Vermieters zur Gewährung von Unterhalt oder sonstiger Fürsorge ihnen gegenüber hinzukommen, um ein berechtigtes Interesse an der Kündigung zu tragen“ (vgl. Az. 2/17 S 196/01; 1-17 S 196/01).

Formvorschriften sind einzuhalten

Für die Eigenbedarfskündigung gilt die Schriftform, die Kündigung muss also eigenhändig vom Vermieter unterschrieben werden. Des Weiteren muss die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, benannt werden. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten genaue Gründe angeführt werden. Hat sich die Sache beispielsweise erledigt, und zwar innerhalb der geltenden Kündigungsfrist, dann hat der Mieter jedoch ein Recht auf „Fortsetzung des Mietvertrages“.

Die einzelnen Bundesländer können diese Frist je nach der örtlichen Situation auf bis zu 10 Jahre verlängern. Die ursprünglich vorgesehene Möglichkeit, diese Frist durch das Stellen einer Ersatzwohnung abzukürzen, ist wieder gestrichen worden. Allerdings haben neue Gerichtsurteile jetzt die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung für Vermieter wesentlich erweitert.

Schadenersatz und Widerspruchsrecht

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, sofern persönliche Gründe vorliegen oder etwa die Mietdauer maßgeblich ist. Vor allem bei schulpflichtigen Kindern, schwer kranken älteren Menschen oder einer „langjährigen Verwurzelung mit der Wohnung“ kann es schwierig werden. Fachanwalte sind hier die beste Anlaufstelle für eine Beratung.

Sie hingegen können sich schadenersatzpflichtig machen, wenn Sie falsche Angaben machen oder Tatsachen vorgaukeln. Das kann so weit führen, dass Aufwendungen für den Umzug, Maklergebühren, die Differenz der Mietpreise und weitere Kosten gefordert werden.

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