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Abgeltungsquoten für Schönheitsreparaturen

Erst mit dem Auszug wird es für Vermieter oftmals problematisch, gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf im Vertrag vereinbarte Schönheitsreparaturen durchzusetzen. Die in den vergangenen Jahren vielfach genutzten Formularmietverträge wurden höchstrichterlich gekippt. Hier wurden gestaffelte Fristen vereinbart, die sogenannten „starren Fristen“, welche nach Auffassung der Gerichte zu einer Benachteiligung des Mieters führten. Im Extremfall mussten Vermieter dann selbst dafür aufkommen.

Für den Fall, dass Ihr Mietverhältnis endet, bevor nach dem Fristenplan die Schönheitsreparaturen fällig sind, sollten Sie eine Abgeltungsklausel mit Ihrem Mieter vereinbaren.

Der Zweck einer solchen Vereinbarung ist, dass Ihr Mieter die Kosten für die Schönheitsreparaturen anteilig tragen muss – je nachdem, wie lange seine letzte Renovierung zurückliegt bzw. wie lange er in der Wohnung wohnte. Um die Nachteile für Vermieter zu minimieren, sollte man sich nach bestimmten Quotenklauseln richten.

Zur Rechtmäßigkeit der Klauseln

Der BGH hat klargestellt, dass gegen Quotenklauseln grundsätzlich nichts einzuwenden ist. Allerdings sind die Voraussetzungen für eine wirksame Klausel so hoch, dass Fehler hierbei leicht passieren.

• Zunächst muss festgestellt werden, dass keine Quotenklausel allein wirksam wird. Notwendig ist, dass man zunächst mittels Mietvertrag die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter umlegt (vgl. BGH, Urteil vom 05. April 2006, Az. VIII ZR 178/05).
• Ist dieser Punkt erledigt, dürfen zugleich die Schönheitsreparaturklauseln nicht auf zu starren Fristenplänen basieren. Das würde die gesamte Klausel nichtig machen, und damit auch die Quotenklausel. „Weiche Fristenpläne“ müssen her.
• Um Streitigkeiten zu umgehen, empfiehlt es sich immer dann Quotenklauseln einzubringen, wenn die Wohnung im renovierten Zustand übergeben wird. Höchstrichterlich eindeutige Rechtsprechungen gibt es dazu nicht, allerdings wurde mit Urteil vom 26. September 2007 schon angedeutet, dass in Zukunft auf diesen Umstand verstärkt geachtet wird (vgl. Az. VIII ZR, 143/06).
• Damit eine Quotenklausel wirksam sein kann, muss die Berechnungsgrundlage stimmen. Analog zu den „weichen Fristenplänen“ bei Schönheitsreparaturen gilt, dass auch die Höhe des Zahlungsanspruches flexibel und jeweils im Einzelfall entschieden werden kann. Achten Sie deshalb darauf, keinerlei verbindliche Fristen oder Höhen für den Mieter zu setzen. Auch muss der tatsächliche Zustand der Wohnung eine Renovierung überhaupt erst notwendig machen (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2004, Az. VIII ZR 361/03).

Unverbindliche Richtwerte

Die Zahlungsquote richtet sich nach dem Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebs. Zulässig sind folgende Fristen und Quoten:

Küche, Bad, Dusche

06 Monate mit 20%
10 Monate mit 30%
14 Monate mit 40%
18 Monate mit 50%
22 Monate mit 60%
26 Monate mit 70%
30 Monate mit 80%
34 Monate mit 90%

Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen, WC

06 Monate mit 10%
12 Monate mit 20%
18 Monate mit 30%
24 Monate mit 40%
30 Monate mit 50%
36 Monate mit 60%
42 Monate mit 70%
48 Monate mit 80%
54 Monate mit 90%

Alle anderen Nebenräume, Heizkörper, Türen, Fenster:

12 Monate mit 15%
24 Monate mit 30%
36 Monate mit 45%
48 Monate mit 60%
60 Monate mit 75%
72 Monate mit 90%

Fristenplan für Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind eine der wesentlichen Risiken für Vermieter. Dieser kann sich nämlich nicht, etwa wie bei Kündigungen oder Modernisierungen, auf relativ eindeutige Wortlaute in Gesetzestexten verlassen. Im Gegenteil: Der Bundesgerichtshof hat in den letzten 20 Jahren wesentliche Klauseln für unwirksam erklärt, wodurch Vermieter bei Auszug des Mieters teilweise auf hohen Kosten sitzen blieben.

Werden Schönheitsreparaturen mit dem Mieter vereinbart, so gelten allgemeine, gesetzlich geregelte Fristen. Starre Fristen sind unwirksam. Denn grundsätzlich muss der Vermieter für den „gebrauchsfertigen Zustand“ der Mietsache sorgen. Da derartige Risiken den Ertrag allerdings massiv beeinflussen, wurde dieser Passus auf die Mieter umgelegt. Grundsätzlich ist das auch kein Problem, allerdings sind die Voraussetzungen für eine wirksame Übertragung ziemlich hoch.

Wenn Sie mit Ihrem Mieter vereinbaren, dass er die laufenden Schönheitsreparaturen durchführen muss, heißt das, dass er in den folgenden Abständen renovieren muss:

• Küche, Bad, Dusche – alle 3 Jahre
• alle übrigen Wohnräume – alle 5 Jahre
• alle Nebenräume – alle 7 Jahre

Aber: Der Fristablauf allein genügt noch nicht, damit Ihr Mieter in Verzug gerät. Der dekorative Zustand der Wohnung muss die Renovierung auch erforderlich machen. Schreiben Sie die Erforderlichkeit unbedingt in den Mietvertrag zusätzlich hinein, sonst können Ihre Renovierungsfristen als starre Fristen ausgelegt werden. Starre Fristen in Renovierungsklauseln sind aber unwirksam.
(BGH, Urteil v. 23.6.2004 – VIII ZR 361/03)

Weitere Einschränkungen beachten

Nicht eindeutig geklärt ist, welche Formulierungen aus einer Klausel eine „starre“ oder „weiche“ Verpflichtung machen. Empfehlungen, die sich an bestimmten Fristen orientieren, können unter Umständen auch wirksam sein. Im vorliegenden Verfahren hatte der Vermieter zwar die einkassierte Klausel genutzt, gleichzeitig aber auch einen eindeutigen Anspruch des Mieters auf Verlängerung der Fristen eingeräumt. Die unangemessene Benachteiligung entfiele somit (vgl. BGH, Urteil vom 20. Oktober 2004, Az. VIII ZR 378/03).

Die Abgeltungsklausel

Nicht allein die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann unwirksam sein, sondern auch die damit verbundene Quotenregelung. Hier hatte der Vermieter eine quotenmäßige Abgeltung je angefangenem Renovierungsintervall eingesetzt (vgl. BGH, Urteil vom 05. April 2006, Az. VIII ZR 178/05). Abhilfe kann hier eine variable Fristenregelung bieten, sodass Mieter bei vorzeitigem Auszug vor Ablauf der regulären Frist, anteilig an den Kosten beteiligt werden.

Ansprüche des Vermieters bei unwirksamen Klauseln?

Sind erstmal unwirksame Klauseln Bestandteil des Mietvertrags, ist dem Mieter auf gesetzlichem Wege nicht nachzukommen. Sie können dann nicht darauf pochen, einen Änderungsvertrag durchzusetzen. Andererseits empfiehlt es sich, Vertragsänderungen anzubieten, etwa durch Anpassungen bei der Miete.

Im umgekehrten Fall können Sie gegenüber dem Mieter nämlich schadenersatzpflichtig werden, wenn dieser im Glauben an die Wirksamkeit renoviert. Materialkosten sowie Werklöhne sind im Regelfall zu erstatten (vgl. LG Karlsruhe, NZM 2006, 508; AG München, NZM 2001, 1030).