Lexikon Fachbegriffe

Das Gesetz gibt Vermietern enge Grenzen, in denen Kündigungen ausgesprochen werden dürfen. War der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug, reicht es zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn der Zahlungsverzug und der gesamte Betrag der rückständigen Miete angegeben sind.

Die ordentliche Kündigung wird allerdings unwirksam, wenn der Mieter bis Fristende den fälligen Betrag ausgleicht. Auch kann er von einem Rückweisungsrecht Gebrauch machen, dieses muss unverzüglich und in Schriftform erfolgen. Nach weitläufiger Meinung gilt hier eine Frist von einer Woche nach Zugang der Kündigung als ausreichend.

Daran ändert sich nichts, wenn der Vermieter der Kündigung zusätzlich einen nicht näher erläuterten Auszug aus dem Mieterkonto beigefügt hat.
BGH Karlsruhe – VIII ZB 31/04

Die ordentliche Kündigung wird allerdings unwirksam, wenn der Mieter bis Fristende den fälligen Betrag ausgleicht. Auch kann er von einem Rückweisungsrecht Gebrauch machen, dieses muss unverzüglich und in Schriftform erfolgen. Nach weitläufiger Meinung gilt hier eine Frist von einer Woche nach Zugang der Kündigung als ausreichend.

Daran ändert sich nichts, wenn der Vermieter der Kündigung zusätzlich einen nicht näher erläuterten Auszug aus dem Mieterkonto beigefügt hat.
BGH Karlsruhe – VIII ZB 31/04

Die ordentliche Kündigung wird allerdings unwirksam, wenn der Mieter bis Fristende den fälligen Betrag ausgleicht. Auch kann er von einem Rückweisungsrecht Gebrauch machen, dieses muss unverzüglich und in Schriftform erfolgen. Nach weitläufiger Meinung gilt hier eine Frist von einer Woche nach Zugang der Kündigung als ausreichend.

Daran ändert sich nichts, wenn der Vermieter der Kündigung zusätzlich einen nicht näher erläuterten Auszug aus dem Mieterkonto beigefügt hat.
BGH Karlsruhe – VIII ZB 31/04

Berechtigtes Interesse muss vorhanden sein

Kündigen Sie allein deshalb, um eine Mieterhöhung durchzusetzen, so ist die Kündigung nach § 573 BGB unwirksam. Nur dann, wenn Ihr Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, liegen Kündigungsgründe vor. Das kann bei dauerhaftem Verzug der Mietzahlung der Fall sein, aber auch bei einer Untervermietung. Sie müsste im Mietvertrag wirksam ausgeschlossen werden.

Besonders pikant wird es, wenn durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses die „angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks“ verhindert wird. Als Vermieter erleiden Sie dadurch erhebliche Nachteile. Sie können beispielsweise nicht darauf hinaus, dass eine Umwandlung der Miete (zu Gewerbe) eine höhere Mieteinnahme verspräche.

Thema: Eigenbedarf

Im Alter neigen Vermieter gerne dazu, eine Eigenbedarfskündigung für sich oder Angehörige auszusprechen. Gerichte kassieren solche Kündigungen häufig, da die Gründe nicht nachvollziehbar dargelegt wurden. Gegebenenfalls machen Sie sich schadenersatzpflichtig, außerdem kann der Mieter ein Recht auf erneuten Einzug in die alte Wohnung haben, sofern sie leer steht. In einigen Fällen mussten Vermieter außerdem Kosten für Umzug, Renovierung sowie teilweise die Differenzen bei der Mietzahlung übernehmen.

Gibt es im Haus eine weitere Wohnung, die leer steht, dann müssen Sie dem Mieter diese Wohnung innerhalb der Kündigungsfrist zur Übernahme anbieten.

Bei „Härtefällen“

Legt Ihr Mieter Widerspruch ein, in dem er sich auf einen „Härtefall“ beruft, kann das zu Verzögerungen führen. Das Gesetz kennt keine eindeutigen Tatbestände, allerdings kann mit einem hohen Alter, einem schlechten Gesundheitszustand oder einer langen Mietdauer argumentiert werden. Liegt dann kein angemessener Wohnraum zu „zumutbaren Bedingungen“ vor, kann es knifflig werden. Vermietern wird geraten, in solchen Fällen die Beratung eines spezialisierten Fachanwalts in Anspruch zu nehmen.

Die Gebrauchsberechtigung hat vor allem bei gewerblichen Vermietungen eine Relevanz. Das liegt ganz einfach daran, weil der Gesetzgeber hier nahezu Vertragsfreiheit im freien Ermessen der Vertragspartner sichert. Der Mietzweck definiert, wer in welcher Art und Weise die vermieteten Flächen und Immobilien nutzen darf.

Über die Gebrauchsberechtigung kann der Eigentümer eine Grundstücksfläche für sein Fahrzeug nutzen. In diesem Punkt gab und gibt es immer wieder Streitigkeiten, die vor Gericht ausgetragen werden. Speziell sollten Sie als Vermieter einschreiten, wenn Sie einen Teil Ihrer Grundstücksfläche selbst nutzen. Nur auf diese Weise können Sie klare Grenzen setzen, die durch Gesetze oder Vorschriften allein nicht gezogen werden können.

Darauf sollten Sie achten

Mithilfe sogenannter Duldungs- und Unterlassungspflichten, die Sie vor allem bei langfristigen Verträgen und berechtigten Interessen mit aufnehmen sollten, können Sie die Nutzung des Geländes eindeutig regeln. Gerade bei Vermietungen an Spezialdienstleister, wie Autowäschereien oder dergleichen, müssen außerdem Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter klargestellt werden. Denn prinzipiell sind Sie dafür verantwortlich, die Mietsache in den „vertragsgemäßen Zustand“ zu versetzen. Wie dieser Zustand auszusehen hat, muss im Mietvertrag genau geregelt werden.

Anders sieht es bei der Einhaltung von Standards aus, wie Sicherheitsaspekte und dergleichen. Diese Verpflichtung ist auf jeden Fall auf den Mieter zu legen, da nur er die Fachkenntnis besitzt, die nötigen Maßnahmen dazu zu ergreifen. Es ist zulässig, die fortlaufende Zahlungsverpflichtung zu benennen, sollte der Mieter aus solchen Gründen am „Betrieb der Mietsache“ gehindert werden.

Hat ein Wohnungseigentümer durch einen gerichtlichen Beschluss eine “Gebrauchsberechtigung” für eine Grundstücksfläche zum Abstellen seines Fahrzeugs erwirkt, so kann er diesen Beschluss einsetzen, um gegen einen anderen Wohnungseigentümer vorzugehen, der die Fläche zum Lagern von Gegenständen benutzten will, unabhängig davon, ob die rechtlichen Verhältnisse an der Teilfläche endgültig geregelt sind.

(BayerObLG München 2 Z BR 9/04)

Agieren Sie als eine Art Zuliefererbetrieb oder stehen anderweitig in Konkurrenz zum Mieter, dann sollte die Änderung der Nutzung nur unter dem Vorbehalt der beidseitigen Zustimmung möglich sein. Andererseits müssten Sie befürchten, dass das Grundstück auf absehbare Zeit Ihren eigenen Interessen zuwider betrieben wird.