Lexikon Fachbegriffe

Nach § 555 c Abs. 1 müssen Sie gegenüber dem Mieter in Textform erklären, dass und insbesondere wann eine Modernisierungsmaßnahme vorgenommen wird. Textform heißt hier, im Gegensatz zur Schriftform, dass das Schreiben keine eigenhändige Unterschrift des Vermieters tragen muss. Es muss nur sichergestellt werden, dass die Mitteilung rechtzeitig vorgeht. Nach herrschender Rechtsmeinung kann sogar, wenn gegebenenfalls vereinbart, eine Modernisierungsankündigung via E-Mail möglich sein. Wenn Sie in Ihrem Haus oder Ihrer Mietwohnung eine Modernisierung planen, müssen Sie diese Ihrem Mieter ankündigen. Diese Ankündigungsfrist wurde von bisher 2 auf nun 3 Monate verlängert.

Sie müssen Ihrem Mieter nun also 3 Monate, bevor Sie mit den Arbeiten anfangen, deren Art, voraussichtlichen Umfang, Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung schriftlich mitteilen (§ 554 Abs. 3 BGB neu). Diese neue, 3-monatige Ankündigungsfrist gilt für alle Modernisierungen, die Sie ab dem 1.9.2001 ankündigen.
Denken Sie daran, dass Sie mit Ihrer Ankündigung dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht in die Hände spielen: Ihr Mieter kann bei einer entsprechenden Ankündigung gemäß § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB neu bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats kündigen. Auch müssen Sie ihm in der Ankündigung auf den ihm zustehenden Härteeinwand hinweisen. Näheres regelt § 555 d Abs. 3 S. 1, wo Form- und Fristvorgaben beschrieben sind.

Beispiel

Sie kündigen im September 2001 eine umfangreiche Modernisierung an. Sie dürfen ab Januar 2002 mit den Arbeiten beginnen. Der Mieter kann bis zum 31.10.2001 zum 30.11.2001 außerordentlich kündigen. Dies gilt sogar für langfristig laufende Zeitmietverträge!

Pauschalwerte in Anspruch nehmen

Handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555 b Nummer 1 und 2, können Sie auf „allgemein anerkannte Pauschalwerte“ Bezug nehmen. Also immer dann, wenn energetisch modernisiert wird, der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Das erspart das aufwendige Begründen und bietet Ihnen Rechtssicherheit.

Handelt es sich um Modernisierungen, die nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen und kaum Auswirkungen auf die Mietsache haben, gelten die oben erläuterten Form- und Fristvorgaben nicht. Allerdings dürfen Sie im Umkehrschluss auch keine für den Mieter nachteiligen Klauseln in den Vertrag aufnehmen, um die Fristen zu umgehen.

Fehler bei der Ankündigung

Beginnen Sie mit den Modernisierungsmaßnahmen ohne vorherige, form- wie fristgerechte Ankündigung, dann kann unter Umständen trotzdem eine Mieterhöhung durchgesetzt werden. Nämlich dann, wenn der Mieter um den Grund der Baumaßnahmen (Modernisierung) weiß und diese duldet. Andererseits gibt § 559 b Absatz 2 Nr. 1 BGB vor, dass die daraus folgende Mieterhöhung erst nach neun Monaten (nach Erhaltung) vom Mieter zu tragen ist.

Übrigens

Fehler bei der Ankündigung können Sie richtig teuer zu stehen kommen. Beispielsweise wenn Sie Ihrem Mieter die zu erwartende Mieterhöhung nicht fristgerecht mitteilen oder wenn die tatsächliche Erhöhung mehr als 10 % über der mitgeteilten Erhöhung liegt. Ihre Mieterhöhung wird dann nämlich erst 6 Monate später wirksam (§ 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB neu).

Geht es um die ordnungsgemäße Beteiligung des Mieters an den gestiegenen Kapitalkosten, waren vor der Mietrechtsreform bestimmte Voraussetzungen einzuhalten.

Nach § 5 MHG waren Sie als Vermieter bislang berechtigt, Erhöhungen der Kapitalkosten infolge der Erhöhung des Zinssatzes aus einem dinglich gesicherten Darlehen unter bestimmten Voraussetzungen anteilig auf Ihre Mieter umzulegen. § 558 Abs. 3 BGB regelt eindeutig, dass die Höhe beziehungsweise Berechnung der Kappungsgrenze so vorzunehmen ist, dass „Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560“ hierbei außen vor bleiben. Wollten Sie also aufgrund einer Modernisierung oder einer Betriebskostensteigerung eine höhere Miete herausschlagen, ging das nur unter anderen Voraussetzungen.

Nach dem Inkrafttreten der Mietreform zum 1. 9. 2001 ist eine solche Erhöhung grundsätzlich nicht mehr möglich.

Keinen Einfluss auf Kappungsgrenze

Nach gängiger Rechtsprechung des BGH hat die Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten keinen Einfluss auf die Berechnung der Kappungsgrenze. Prinzipiell gelten daher die Grundsätze wie bei jeder anderen Mieterhöhung auch. Besonders beachten sollten Sie, dass explizit auch ehemals preisgebundene Wohnungen unter diese Rechtsauffassung fallen. So ist es irrelevant, ob eine solche Mieterhöhung während der Zeit der Preisbindung erfolgte (vgl. BGH, Urteil vom 28. April 2004, Az. VIII ZR 177/03 sowie 178/03 = WuM 2004, 345).

Möglichkeiten zur Mieterhöhung bei Betriebskostenanstieg

Diese Mieterhöhung ist nur dann möglich, wenn Sie im Mietvertrag wirksam vereinbart haben, dass gestiegene Betriebskosten auch entsprechend umgelegt werden können. In den Fällen, wo parallel Nebenkosten gezahlt werden, unabhängig ob als Vorauszahlung oder Pauschale, geht das nicht. Anders sieht es dort aus, wo sich aus der form- und fristgerecht zugestellten Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung ergibt. Oftmals, weil die Vorauszahlung zu gering kalkuliert wurde.