Lexikon Fachbegriffe

Eigenbedarfskündigungen sind eine der wenigen Kündigungsmöglichkeiten, die das Gesetz dem Vermieter anbietet. Wer jetzt aber davon ausgeht, die Rechtslage hierzu sei eindeutig, der irrt. Nicht zuletzt wegen der Emotionalität, die mit dem Entzug einer teils über Jahrzehnte bewohnten Wohnung einhergeht, können die Streitigkeiten daraus sehr langwierig werden.

Wenn eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird, muss der Käufer mindestens drei Jahre warten, bevor er z.B. wegen Eigenbedarfs kündigen darf.

Wie das Bundesverfassungsgericht bereits vor über 20 Jahren festgestellt hat, ist die durch das Grundgesetz garantierte Eigentumsgarantie für beide Seiten, Mieter wie Vermieter, gedeckt (vgl. Az. 1 BvR 208/93). Man muss also einen triftigen Grund vorweisen, beispielsweise den, dass „die Räume als Wohnung für Familienangehörige oder Angehöre des Haushalts benötigt“ werden. Mag die Rechtslage bei nahen Verwandten klar sein, gibt es bei Eigenbedarfskündigungen für Cousinen und dergleichen oftmals Streit. Das Landgericht Frankfurt am Main urteilte, dass „eine rechtliche oder zumindest moralische Verpflichtung des Vermieters zur Gewährung von Unterhalt oder sonstiger Fürsorge ihnen gegenüber hinzukommen, um ein berechtigtes Interesse an der Kündigung zu tragen“ (vgl. Az. 2/17 S 196/01; 1-17 S 196/01).

Formvorschriften sind einzuhalten

Für die Eigenbedarfskündigung gilt die Schriftform, die Kündigung muss also eigenhändig vom Vermieter unterschrieben werden. Des Weiteren muss die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, benannt werden. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten genaue Gründe angeführt werden. Hat sich die Sache beispielsweise erledigt, und zwar innerhalb der geltenden Kündigungsfrist, dann hat der Mieter jedoch ein Recht auf „Fortsetzung des Mietvertrages“.

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Die einzelnen Bundesländer können diese Frist je nach der örtlichen Situation auf bis zu 10 Jahre verlängern. Die ursprünglich vorgesehene Möglichkeit, diese Frist durch das Stellen einer Ersatzwohnung abzukürzen, ist wieder gestrichen worden. Allerdings haben neue Gerichtsurteile jetzt die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung für Vermieter wesentlich erweitert.

Schadenersatz und Widerspruchsrecht

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, sofern persönliche Gründe vorliegen oder etwa die Mietdauer maßgeblich ist. Vor allem bei schulpflichtigen Kindern, schwer kranken älteren Menschen oder einer „langjährigen Verwurzelung mit der Wohnung“ kann es schwierig werden. Fachanwalte sind hier die beste Anlaufstelle für eine Beratung.

Sie hingegen können sich schadenersatzpflichtig machen, wenn Sie falsche Angaben machen oder Tatsachen vorgaukeln. Das kann so weit führen, dass Aufwendungen für den Umzug, Maklergebühren, die Differenz der Mietpreise und weitere Kosten gefordert werden.

Quelle: Immobilienscout24

Hatten Mieter und Vermieter einen Umlagemaßstab für die Betriebskosten vertraglich nicht vereinbart, konnten Sie als Vermieter den Umlagemaßstab nach billigem Ermessen einseitig bestimmen. Jetzt ist in § 556 a BGB der Umlagemaßstab bei fehlender vertraglicher Vereinbarung gesetzlich festgelegt worden.

Es gilt allgemein der Flächenmaßstab, da die Umlage nach dem Flächenmaßstab gegenüber der Umlage nach der Personenzahl leichter handhabbar ist. Sie als Vermieter sind allerdings verpflichtet, verbrauchsabhängig abzurechnen, falls der Verbrauch erfasst wird. Allerdings hat Ihr Mieter keinen Anspruch auf Einbau von Geräten zur Verbrauchserfassung, z. B. von Wasseruhren.

Neu ist auch, dass Sie als Vermieter durch einseitige schriftliche Erklärung eine verbrauchsabhängige Abrechnung aller verbrauchs- und verursachungsabhängig erfassten Betriebskosten einführen können. § 556 a Abs. 2 setzt hierfür voraus, dass die Erklärung zwingend vor Beginn des neuen Abrechnungszeitraums abgegeben worden sein muss. Dies gilt nicht nur für den Fall, dass Sie mit Ihrem Mieter einen anderen Abrechnungsmaßstab vertraglich vereinbart haben, sondern auch, wenn zwischen Ihnen und Ihrem Mieter bislang gar keine oder nur eine teilweise gesonderte Umlage der Betriebskosten vereinbart worden ist, so z. B. bei einer Brutto- oder Teilinklusivmiete oder bei einer Betriebskostenpauschale. Machen Sie als Vermieter in solchen Fällen von Ihrem Bestimmungsrecht Gebrauch und gehen von einer Bruttomiete zur Nettomiete mit Betriebskostenabrechnung über, so ist die eigentliche Miete entsprechend herabzusetzen.

Heiz- und Warmwasserkosten sind separat zu behandeln

Diese Kostentypen werden durch gesetzliche Vorgaben geregelt, insbesondere nach der HeizkostenV. Die oben erläuterte Änderung bedeutet aber nicht, dass Sie als Vermieter nun zwingend anders abrechnen müssen. Es ist davon auszugehen, dass dieser Grundsatz auch dann gilt, wenn überhaupt kein Umlageschlüssel im Mietvertrag festgelegt wurde. Juristen sprechen dabei von einem Abrechnungsschlüssel, welcher durch „ständige Übung“ letztlich zum Vertragsinhalt wurde. Das setzt im Normalfall ein schlüssiges Verhalten voraus.

Die Praxis bei preisgebundenem Wohnraum

Auch wenn klar ist, wie in der Zukunft berechnet wird, kann es Schwierigkeiten besonders bei preisgebundenem Wohnraum geben. Hier gibt nämlich § 42 II. BV bis dato vor, dass die Wohnflächenberechnung so vorzunehmen ist, wie das zum 31. Dezember 2003 der Fall war. Ausnahmen gibt es nur dann, wenn nach diesem Stichtag „bauliche Veränderungen“ durchgeführt wurden und deshalb die Wohnfläche neu berechnet werden muss. Hier gelten dann die Regelungen der WoFIV.

Besonderheiten bei Gewerbeimmobilien

Sogenannte „sonstige Mietverhältnisse“, also andere als Wohnmietverhältnisse, können weitestgehend frei vertraglich geregelt werden. Weder der Gesetzgeber noch allgemeine Normen können hier herangezogen werden. Wichtige Punkte sichern Sie durch den Gebrauch einer der kostenlosen Muster-Mietverträge, die bei ImmobilienScout24 heruntergeladen werden können.

Kann der Vertrag nicht konkret ausgelegt werden, dann haben Sie als Vermieter das Recht, die Berechnungsmethode einseitig zu bestimmen. Als Voraussetzung sollte man sich an den Regelungen nach WoFIV und DIN richten. Billiges Ermessen nach § 315 BGB darf nicht missachtet werden. Sind Sie Eigentümer einer Immobilie mit Mischnutzung, sollten Sie aus Gründen der besseren Nachvollziehbarkeit auf ein einziges Berechnungsmodell setzen.

Da bei Gewerbevermietungen außerdem andere Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag hervorgehen, sollten Sie langfristig geschlossene Verträge auf jeden Fall prüfen lassen.

Quelle: Immobilienscout24