Lexikon Fachbegriffe

Der Mietspiegel gibt sowohl Ihnen als Vermieter als auch den Mietern die Möglichkeit, die Miethöhe nach allgemeingültigen Grundsätzen zu gestalten.

Im Mietspiegel sind Daten mit detaillierten Informationen zur Gemeinde erhältlich, woraufhin Sie Mieterhöhungen durchsetzen können. Er hat jedoch erstmal dann eine nur geringe Bedeutung, wenn es sich um eine Neuvermietung handelt. Hier dürfen Sie frei nach „Angebot und Nachfrage“ den Mietpreis festlegen, wobei Sie immer darauf achten sollten, keinen Wucher zu betreiben. Davon wird ausgegangen, wenn der Mietpreis 50 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und man Ihnen nachweist, die Unerfahrenheit des Mieters ausgenutzt zu haben. Im Endeffekt ist der Mietvertrag dann nichtig, es drohen Erstattungen an den Mieter. Beachten Sie auch § 5 WiStrG, wonach mit Sanktionen gerechnet werden muss, wenn bereits 20 Prozent überschritten werden. In der Praxis gibt es dieses Problem allerdings nur dort, wo Wohnungsnot herrscht. Haben Sie Eigentum in begehrten Lagen, sind Sie relativ sicher. Gesetzlich wird zwischen einfachem und qualifizierten Mietspiegel unterschieden. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, müssen Sie auch auf diesen Bezug nehmen.

Bislang kannte das Gesetz nur eine Form des Mietspiegels, der in § 2 Abs. 2 MHG als “Übersicht über die üblichen Entgelte in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist” definiert wurde. Diese Form des Mietspiegels hat der Gesetzgeber jetzt in § 558 c BGB festgeschrieben, er wird als einfacher Mietspiegel bezeichnet. Er wird entweder von der Gemeinde oder sogenannten „Mietinteressenvertretern“ erstellt und alle zwei Jahre aktualisiert, also an die tatsächliche Marktentwicklung angepasst.

Darüber hinaus hat der Gesetzgeber einen qualifizierten Mietspiegel vorgesehen, der in § 558 d BGB definiert wird. Danach ist ein qualifizierter Mietspiegel ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Vom einfachen Mietspiegel unterscheidet sich der qualifizierte Mietspiegel dadurch, dass er zum einen wegen der erforderlichen wissenschaftlichen Erstellung eine erhöhte Gewähr der Richtigkeit und Aktualität der Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete bietet und zum anderen wegen der zusätzlich nötigen Anerkennung durch die Gemeinde oder durch die Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite auch breite Akzeptanz ausdrückt. Zudem ist er alle vier Jahre vollständig neu zu erstellen.

Als Basiswerte gelten in beiden Formen immer nur die Netto-Kaltmieten, also ohne umlagefähige Betriebskosten. Eingeteilt werden Wohnungen in sieben Baualtersgruppen, dort wiederum in drei Größenklassen und drei Ausstattungsmerkmale.

Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, der Angaben für die Wohnung enthält, haben Sie in einem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch mitzuteilen, wenn Sie die Mieterhöhung auf eine andere Begründung, also z. B. auf Vergleichswohnungen stützen.

Vorteilhaft für Sie als Vermieter bei der Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel ist, dass gesetzlich vermutet wird, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Tipps für Vermieter

• Existiert kein qualifizierter Mietspiegel, können Sie einen Sachverständigen beauftragen. Die Kosten haben Sie jedoch zu tragen.
• Außerdem können Sie selbst vorgehen und Vergleichswohnungen suchen, hier ist keine Mindestanzahl vorgeschrieben. Es empfehlen sich allerdings mindestens drei Vergleichswohnungen, denn sollte eine doch nicht vergleichbar sein, wird der ganze Vorgang unwirksam. Mustervorlagen wie auch Muster-Mietverträge finden Sie als kostenlosen Download bei ImmobilienScout24.
• Hilfsweise können Sie als Vergleichswohnungen auch solche aus eigenem Bestand heranziehen. Allerdings entfacht hier immer Streit, weshalb möglichst auf „objektivere“ Vergleichswohnungen anderer Vermieter gesetzt werden sollte.

Gerade seit längerem bestehende Mietverhältnisse in Ballungsgebieten, die in den letzten Jahren durch starke Mieterhöhungen geprägt waren, stellen Vermieter vor Probleme.

Schon ein kleiner Fehler in Ihrem Mieterhöhungsschreiben kann Ihre Mieterhöhung zum Kippen bringen. Besonders tückisch: die Angabe von Vergleichswohnungen. Die müssen Sie als Wohnungsvermieter im Mieterhöhungsschreiben angeben, wenn Sie die Miete auf die ortsübliche Miethöhe anheben wollen (§§ 558 ff. BGB).

Grundsätzlich haben Sie weitreichende Möglichkeiten zur Erhöhung der Miete, wenn eine Modernisierung durchgeführt wurde und der Mietvertrag auf einer Staffel- oder Indexmiete basiert. Hierzu bietet Ihnen ImmobilienScout24 zugleich eine Auswahl an rechtssicheren Muster-Mietverträgen kostenlos zum Download.

Natürlich können Sie stattdessen auch auf diese 3 Begründungsmittel zurückgreifen:

• Mietspiegel
• Sachverständigen-Gutachten
• Auskunft aus einer Mietdatenbank.

Wichtige Urteile für rechtssichere Mieterhöhungen

• Auf Nummer Sicher gehen Sie dann, wenn Sie sich in der Begründung auf Vergleichswohnungen beziehen und damit explizit den Mietspiegel umgehen. § 558 Abs. 2 BGB schreibt drei Vergleichswohnungen vor, allerdings kann Ihr Mieter die Erhöhung unwirksam werden lassen, wenn eine oder mehrere dieser Wohnungen doch nicht vergleichbar sein sollten. Der BGH hat am 28. März 2012 (Az. VIII ZR 79/11) geurteilt, dass das „Mieterhöhungsverlangen“ dennoch wirksam bleibt.
• Sind Sie Eigentümer mehrerer Wohnungen oder Wohnanlagen, dann können Sie sich des sogenannten Typengutachtens bedienen. Darin bezieht sich der beauftragte Sachverständige nämlich nicht auf reale Wohnungen, um die ortsübliche Vergleichsmiete festzulegen. Stattdessen werden mehrere typengleiche Einheiten aus Ihrem eigenen Bestand genommen. Der BGH urteilte am 19. Mai 2010 (Az. VIII ZR 122/09) zugunsten des Vermieters. Dieser konnte damit zugleich von den geringeren Kosten für das Typengutachten profitieren.

Günstigste Begründung: Angabe von Vergleichswohnungen

Entscheiden Sie sich für Vergleichswohnungen als Begründungsmittel für Ihre Mieterhöhung, müssen Sie dem Mieter genau mitteilen, wo sich die Vergleichswohnungen befinden. Ihre Angaben müssen so exakt sein, dass der Mieter die angeführten Wohnungen gleich finden kann. Wie exakt die Angaben sein müssen, bekam ein Kasseler Vermieter zu spüren. Bis zum Bundesgerichtshof ging sein Fall. Zur Lage der 3 Vergleichswohnungen hatte er nur folgende Angaben gemacht: Wohnung im Erdgeschoss, Wohnung im ersten und zweiten Obergeschoss. Derart wenig informative Angaben machten es dem Mieter leicht, das Begehren des Vermieters abzuwenden. In der Folge konnte erst ein teurer, jahrelanger Rechtsstreit für Gewissheit sorgen. Der Vermieter verlor in diesem Zeitraum effektiv Geld.

Mieter muss die Wohnungen mühelos finden können

Außer der spärlichen Angabe zur Lage der Wohnungen hatte der Vermieter noch die Adresse, die Ausstattung, die Wohnfläche und den gezahlten Mietzins angegeben. Dem Bundesgerichtshof war das zu wenig (BGH-Urteil v. 18.12.2002 – VIII ZR 141/02, WM 2003, S. 149)!
Der Grund: Auf jedem Stockwerk gab es 2 Wohnungen. Der Mieter wusste also nicht, auf welche der beiden Wohnungen im selben Geschoss sich der Vermieter in seinem Mieterhöhungsschreiben bezog. Der Mieter hätte also bei beiden Wohnungsbesitzern pro Etage nachfragen müssen, um die angegebene Vergleichswohnung zu finden. Ein Fehler, denn der Mieter muss die Vergleichswohnungen ohne umständliches Nachfragen auffinden können. So hätte eine von außen erkennbare Wohnungsnummer angegeben werden müssen.

Geschoss, Wohnungsnummer oder Mieter angeben

Beziehen Sie sich in Ihrem Mieterhöhungsschreiben auf Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, bei dem es in jedem Stockwerk mehrere Wohnungen gibt, reicht es nicht, wenn Sie nur die Adresse und das Geschoss angeben. Sie müssen zusätzlich noch die genaue Lage der Wohnung im Geschoss angeben. Gibt es eine von außen erkennbare Wohnungsnummer, muss auch die in Ihr Erhöhungsschreiben hinein. Existiert keine Wohnungsnummer, sollten Sie in Ihrem Erhöhungsschreiben den Namen des Mieters, der in der angegebenen Vergleichswohnung wohnt, nennen.

Unwirksames Mieterhöhungsschreiben – neuer Versuch

Dies alles hatte der Kasseler Vermieter versäumt. Sein Mieterhöhungsschreiben war wegen der zu unbestimmten Angaben zu den Vergleichswohnungen unwirksam. Nachbessern? Das durfte der Vermieter nicht. Deshalb blieb ihm nur eines: Er musste einen neuen Mieterhöhungsversuch starten. Der Mietspiegel gilt zugleich auch für Einfamilienhäuser, wenn man es für eine Wohnung in ein Mehrfamilienhaus einordnet und damit auf die jeweilige Mietspanne verweisen kann. Der BGH urteilte am 17. September 2008 (Az. VIII ZR 57/08), dass hierfür ein explizites Gutachten von Sachverständigen nicht notwendig sei. Hilfsweise kann, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist, auf solche aus Nachbargemeinden zurückgegriffen werden. Ausnahmen zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln gibt es nicht (BGH, Urteil vom 16. Oktober 2010, Az. VIII ZR 99/09).

Quelle: Immobilienscout24